各位网友，大家好！欢迎收看“领导在线访谈”节目。我是主持人琳蓉。今天我们很高兴地邀请到了南平市城市管理局副局长张武建做客我们“中国南平网”。他将就“加强物业管理水平，提升物业服务质量”这一主题和大家进行交流互动。张副局长您好！

大家好！非常荣幸能够与大家在此节目见面，通过在线访谈就“加强物业管理水平，提升物业服务质量”共同探讨。
物业管理作为城市管理的重要组成部分，直接关系到千家万户的居住环境和生活质量。它如同城市的“毛细血管”，维系着社区生活的方方面面，是现代城市文明的重要体现。在过去的几十年里，随着我国城镇化进程的加快，高层建筑如雨后春笋般涌现。这些高楼大厦在改变城市天际线的同时，也对物业管理提出了更高的要求。然而，与快速发展的城镇建设相比，物业管理的步伐似乎有些跟不上。诸如物业服务质量参差不齐、业主与物业之间矛盾频发、应急处理能力不足、小区公共收益公示公开不透明等问题，逐渐成为制约社区和谐稳定的因素。因此，加强物业管理水平，提升物业服务质量已经迫在眉睫。
我认为首先必须明确物业服务的核心是人，物业管理的好坏直接关系到居民的日常生活质量。现在的物业服务已经不仅仅是简单的保洁、安保等基础工作，而是要提供多样化的服务水平和专业化的应急处理能力，满足业主日益增长的物质与精神需求。一个优秀的物业管理团队，能够为居民创造安全、整洁、和谐的生活环境，进而提高整个社区的生活品质和价值。
其次，加强法治建设同样不可或缺。明确的法律法规是规范物业服务行为、解决物业纠纷的重要依据。近年来，国家相继出台了一系列关于物业管理的法律法规，为物业管理提供了法治保障。但许多物业服务公司、业主法律意识薄弱、不懂法，有的甚至触犯法律法规。
再者，增强居民参与意识也十分必要。物业管理不是物业公司单方面的工作，它需要业主的积极参与和监督。只有当业主意识到自身在物业管理中的重要作用，并积极履行自己的义务时，双方合作物业管理才能形成良性循环。

非常感谢张副局长就物业管理的相关介绍，我们也知道物业管理与人民群众的生活密切相关，直接影响到业主的生活和工作质量，但还有很多人不太了解，可以请您介绍下什么是物业管理吗？

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这里的共用设施设备包含了电梯、区域内市政、消防设施、共用设施设备用房等19项内容。

好的，那物业管理费的标准是依据什么来确定的？标准又是多少呢？

根据《福建省发展和改革委员会 福建省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理有关问题的通知》（闽发改服价〔2019〕331号），我省物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的管理模式。除保障性住房物业服务收费实行政府指导价外，其他物业服务收费实行市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费，由县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的物业服务收费，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。

请问什么是住宅专项维修资金？为什么需要交纳住宅专项维修资金？

根据国务院《物业管理条例》第五十三条，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修更新和改造，不得挪作他用。用通俗的话来说，住宅专项维修资金就是房屋的养老金，当房屋超过质保期后，房屋公共部分和公共设备设施的保养、维护和修缮的费用需要住宅专项维修资金来支付。它能有效保障业主居住环境与生活品质，让业主的房屋安全得到保证，让小区生活环境更和谐。

目前我市物业管理上有什么短板？作为物业主管部门，有什么好的举措，提升我市物业服务质量？

目前，我市物业管理工作面临的问题较多，整个物业管理体系尚不完善，物业服务企业小而散，物业服务收费偏低，物业服务质价不符，物业企业与业主之间的矛盾比较突出。
为改善我市物业行业短板，全面提升物业服务水平，我局开展了以下几个方面的工作。一是2023年底制定了《南平市住宅小区物业服务质量星级评定实施方案》，每年定期组织对物业服务项目进行标准化、常态化的考评，奖惩结合，充分调动物业服务企业的积极性，促进我市物业服务质量得到明显改善；二是联合市委组织部、政法委等5部门制定《南平市物业党建联建 促进基层治理水平提升行动实施方案》，通过三年努力，推动物业党建联建体制机制健全规范，物业服务水平全面提高，小区治理水平有效提升；三是正在推动出台《南平市进一步加强物业管理工作的意见》，进一步健全和完善物业管理监管工作机制，明确各职能部门在物业管理活动中的职责，并落实街道（乡镇）属地责任，将物业管理融入基层社区治理；四是为充分发挥市物业管理协会专业优势，指导市物业管理协会在全市8个县（市、区）设立市物业管理协会工作站，协助各地城管局加强物业管理，为物业管理工作提供技术保障，进一步推动物业行业向好发展。

小区经常能看到电梯里和出入门口有广告，这个广告收入算谁的？物业不告知具体的收益，我们业主有什么办法？

根据《民法典》第二百八十二条利用业主共有部分产生的收入。这部分收入扣除合理管理成本之后，属于业主共有，所以这个广告收益属全体业主共有。《福建省物业管理条例》第六十三条进一步规定，经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十；建设单位、物业服务企业或其他管理人应当在每季度的首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在物业服务区域醒目位置公示，公示期不少于三十日。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。如果物业服务企业不公开公共收益收支情况，根据《福建省物业管理条例》第八十二条规定，物业服务企业未按照规定进行公布、公示的，由县级以上地方政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

如果我们业主买房后长期空置不住，是否需要交纳物业管理服务费?

业主接收了房屋之后，即使没有入住，也应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。一是根据国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条规定，业主有按时交纳物业服务费用的义务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；二是已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。三是物业服务企业的服务是为全体业主服务的，如物业公共部位、公共设备设施管理维护、小区公共秩序维护、环境卫生、绿化管理养护等，这些服务项目不仅仅是对已入住业主，也是对全体业主服务的，所以业主在开发建设单位将房屋交付后,不管是否居住,都应当按时交纳物业管理服务费。

物业服务企业未按服务合同约定及时修复养护屋顶设施，漏水导致我家电器受损怎么办?

根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身安全、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业应该公示哪些材料？

根据《福建省物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。

好的，由于时间的关系，今天的节目就到这里，再次感谢张副局长做客我们的“领导在线访谈”节目，同时也感谢各位网友的关注，我们下期节目再见。

谢谢大家长期以来对物业管理工作的大力支持，谢谢主持人，再见！